投稿者: admin_icann2017

共有持分の売却は経験豊富な買取業者に任せると安心

共有持分の住宅は権利も分割することができます

マンションや戸建て住宅などを購入する際や、相続によって不動産物件を所有するような際には、夫婦や兄弟で共有持分として所有する方法があります。
その際には完全に2分の1に分ける方法もありますが、住宅を購入する方は出資した額面によって権利が異なります。
例えば4,000万円の住宅の場合、夫が3,000万円で妻が1,000万円であれば、夫側は4分の3、妻側は4分の1になる計算となり、後に売却をする際にもこの比率で売却額を分けることが基本です。
共有持分にする方は少ない傾向にありますが、夫婦の場合では離婚をした際にトラブルに発展してしまう可能性もあり、最初から分割をしておくことで双方が納得できるようにすることができます。
兄弟間での共有持分では後に売却を検討する際には夫婦間と同じような分け方になりますが、もしも1名が相続した住宅に住み続けることを検討した場合、2分の1であれば不動産の価値を算出して半分を別の兄弟に支払うことでトラブルは解消できるのではないでしょうか。

共有持分の不動産部軒を売却するにはトラブルの回避は重要です

共有持分の不動産物件を所有している方が、後に売却をして現金化したいと考えた際には、権利を持つ夫婦や兄弟の合意がなくても自分の持分の割合は売却することは可能です。
ところが不動産会社などでは共有持分の物件を買取ることは非常に稀になり、現実的とは言えないものなので、夫婦、兄弟の権利を持つ方の合意が必要とされます。
合意があれば普通の物件として売却することができ、売却によって得ることができた額面は、出資比率によって分ける方法が一般的です。
決して難しいことではありませんが、双方の合意がある場合では、経験豊富な不動産会社に任せることも重要になります。
この理由は後からお金の分配でトラブルになったり、売却額が想定よりも低くなった際にもトラブルになる可能性は否定できません。
この問題はやはり経験豊富な買取り会社を利用する方法であれば、委任状と代理人を用意して契約を結ぶ方法が行われるので法的に完全に問題にならずに売却を済ませられます。

まとめ

高額になる住宅を購入したり、相続によって不動産を所有する際には、共有持分で名義を分ける方も実在しています。
後に現金化したい場合では、購入者であれば出資比率、相続であれば最初の取り決めによる分割になるものの、全てを売却するには全員の合意、委任状から代理人を用意する経験豊富な住宅の買取り会社に依頼をする方法であれば夫婦間や兄弟間でトラブルに発展してしまうとなく売却は行えます。
離婚をきかっけに売却をする方もいますが、このケースでも同じように専門とする買取り会社であればスムーズな売却を可能にします。

共有名義の不動産は住宅ローンの控除を二重に受けることが可能!

それぞれに住宅ローン控除が適用

マイホームを買う際、夫と妻でお金を出し合うのは良くある話です。
そしてマイホームを共有名義にするのですが、これには大きなメリットがあります。
それは住宅ローン控除を二重で受けられることです。
住宅ローン控除とは、税金の課税額を少なくできる制度です。
一般的に住宅の価格は年収よりもはるかに高いです。
よって、多くの人は融資を受けて購入することになるでしょう。
貯金だけで全額を払うことが難しく、新生活に使う資金も残しておかなければなりません。
そのため、住宅ローンを利用する人が多く、その控除による節税の恩恵を受けている人は多いです。
借り入れの残高を基準として、そこに一定のパーセンテージをかけた金額を所得税から控除できます。
住民税にも適用されるため、かなりメリットは大きいといえます。
共有名義にすれば、それを二人分も受けられるようになるのです。
簡単にいうと夫婦それぞれの所得税や住民税が安くなります。

住宅ローン控除を受けたい場合の注意点


共有名義で二人がそれぞれ控除を受ける場合、個別に借りるペアローンを選択します。
もしくは連帯債務という形で借りても構いません。
それに対して、どちらかが連帯保証人になる方法は不適切です。
たとえば夫が名義人になって、妻がその連帯保証人になるケースは珍しくありません。
このケースでは二人に住宅ローン控除は適用されないので注意してください。
連帯債務と名前が似ていますが、まったくの別物なので違いを理解しておきましょう。
とはいえ、共有名義の連帯債務に適応した住宅ローンは減りつつあります。
したがって、共有名義なら事前に金融機関に問い合わせておくのが得策です。
また、住宅ローン控除は基本的に10年間続きます。
1年あたりの恩恵は小さくても、10年のトータルで考えると差はとても大きいです。
一般的には、単独の名義にした場合と10万円ほどの違いが出ます。
融資額を増やしやすいことや、相続税の節税にもなることもメリットです。

まとめ

住まいの購入時に住宅ローンを使うなら、控除の制度を理解しておきましょう。
そのメリットを最大化するために、共有名義で買うことも一つの手です。
二人分の住宅ローン控除によって節税の効果が一気に高まります。
ただし、連帯保証人になってしまうと対象外なので気を付けてください。
共有名義で正しく適用できれば長期にわたって恩恵があります。
課税額が少なくなれば、住宅ローンの返済に回せるお金が増えて、その分だけ生活の水準を高められます。

共有名義の不動産で相続が発生すると共有者が増えて面倒になる

現在の共有者が他界すると相続が発生

共有名義の不動産は早めに共有の状態から抜け出す、これがトラブルを回避させるポイントになるといいます。
共有名義になる不動産は、相続や親子もしくは夫婦で共同購入をしているもので夫婦の場合は離婚になると共有名義の不動産でトラブルが起きることも少なくありません。
相続により共有名義になった不動産は、将来的な相続でさらに複雑になって来ます。
その理由は、現在の共有名義人が他界するとさらに相続が発生して共有名義を持つ人の数が増えて来るためです。
最初は2~3人だった共有名義者も、年数が経過すると相続人の数が増えて来て10人などのようになることも考えられます。
なお、遺産相続を行うと不動産は全ての法定相続人による共有状態になります。
そして、共有持分割合は法定相続分に従います。
共有状態を解消ためには、相続人が遺産分割を行って分け方をしっかり決めることが重要ですし、共有の状態はなるべく早い段階で解消することがトラブルを引き起こさないコツに繋がります。

不動産を共有することのリスクを知ろう


遺産分割協議は、相続が発生したときに共同相続人全員で遺産の分割について協議を行って合意することです。
法定相続分や遺言の内容と異なる割合で相続分を決めることもできますが、このような遺産分割協議を行うことが面倒だったり話し合いをしたけれども話がまとまらないなどのケースもあるのではないでしょうか。
不動産をそのまま共有状態にしておくと活用や売却がしにくい、放置されてしまったり将来の相続でさらに複雑になる、共有者が勝手に売却してしまう可能性があるなどいくつかのリスクが生じます。
将来の相続の際にさらに複雑になる、これは現在の所有者が他界したときに起こりえるリスクで、その人が亡くなると相続人が増えることになるため共有持分の細分化となり所有権を持つ人が増えることで持分も細かくなる、中には所有権移転登記を行わないケースもあるのでそれぞれの持分が不明確になってしまうケースもあるといます。
持分が分からなくなればそれを主張するような共有者も出て来るなど、早期の解決が重要であることが分かります。

まとめ

共有者が他界すると相続する人の数が増える、これは年数が長くなるほどこのような状態になりやすいので注意が必要です。
遺産相続するときに共有状態を避けるためには、早めに遺産分割を済ませることや遺産分割協議のときに意見がまとまらないからととりあえず共有するなどは避けることが大切です。
なお、自分たちで遺産分割協議を行い話し合いでも合意ができないときは家庭裁判所を利用して遺産分割調停を申し立てし、遺産分割を進める方法もあります。

共有名義の不動産の売却は共有者全員の同意が必要

共有名義の不動産全体を売るなら

土地や家屋などの相続は単独名義にすることも多くなっていますが、相続人が複数いる場合は共有名義にしている場合もあります。
特に売買や賃貸にすることを考えていない場合は、それでも問題なく過ごすことはできますが、いざ売却となると単独名義よりも手間暇がかかります。
まず、複数いる共有者の誰かが共有名義の不動産を売却したいと考えていても、その人一人の判断で勝手に売ることはできません。
共有名義の不動産の全体を売却するとなると、他の共有者全員の同意が必要です。
共有名義の不動産も、全員の同意を得ることができれば、通常の不動産売却と同じように相場価格で売ることができます。
そして、売却で得たお金は共有者で均等に分けることもできます。
全員の同意が得られればスムーズですが、中には売却に反対する人が出るケースもあります。
他の共有者が賛成してくれても、ひとりでも同意しない場合はその不動産を売ることはできません。

同意を得られない場合はどうするのか


共有名義の不動産も、共有者全員の同意がなければ売ることはできません。
それなら、自分の持分だけでも売れればと考えている人もいるのではないでしょうか。
共有名義の不動産ではそれぞれの持分がありますが、自分の持分だけなら同意がなくても売ることは可能です。
この場合も注意点がありますので、売却の前に確認しておきましょう。
共有名義の不動産の一部分だけでは活用しにくいこともあり、わざわざこうした物件を購入したいという人はかなり少ないと考えておきたいところです。
もし、売れたとしてもその価格はかなり相場よりも安くなるといわれています。
さらに、将来的に他の共有者と購入者の間でトラブルになる可能性もあります。
より安心して売却するなら、個人での売買よりも共有持分を専門に扱う業者に相談することがおすすめです。
この他の方法では、共有名義を単独名義に変更するというものもあります。
スムーズに売るためにもしっかりと考えて、最適な結論を出したいものです。

まとめ

共有名義の不動産は、共有者の誰かが単独で売ることはできません。
共有者全員の同意が必要になりますので、まずは話し合いを行いましょう。
ひとりでも反対する人がいると全体の売却はできなくなりますが、自分の持分だけを売るなら共有者の同意は要りません。
この場合は、価格が安くなることや、将来発生する可能性があるトラブルについても考えておく必要があります。
売却で悩んだときは、専門業者のアドバイスを受けることも考えてみてはいかがでしょうか。

共有名義の不動産の変更や解消する方法

共有名義を変更する方法はいろいろとある

共有名義の不動産を持っていると単独名義に変更したいと考える人も少なくないと考えられますが、単独名義にすることで共有不動産ではなくなるので、不動産を有効活用しやすくなります。
しかし共有名義の不動産を勝手に変更するようなことはできませんから、基本的には最初に他の共有名義で持っている人物に接触をしないといけないです。

贈与を受けることで変更するようなことはできますが、贈与は相手側がそのような気持ちがないとおこなわれることはありませんから、実際の共有不動産でのやり取りで発生するケースとしては少ないと考えられます。
贈与以外には売買をすることによっても、単独名義に変更をすることができますから、他の共有名義で不動産を所有している人物と接触して持分に対して購入を呼びかけることになるはずです。

当然ながらこのパターンも相手側が売却を受け入れない限りは、購入することはできませんから単独名義に変更することもできません。

変更できても税金が発生する


共有名義の共有不動産を持っている場合で、上手く贈与や売買をすることができて単独名義に変更することができても、基本的に税金を負担しないといけないです。
日本では贈与税をかなり負担しないといけませんから、贈与を受けることで逆に損をするようなケースも珍しくないです。
そのため贈与をする場合も最初にどの程度の贈与税を負担することになるのか、計算しておかないといけません。
贈与税を負担することができないと、結局単独名義にしても不動産を売却しないといけなくなるかもしれませんし、安く売却することしかできないと結果的に大きな損失が発生することになります。
この点は共有不動産の価値で変動するような特徴を持っていますから、それぞれの不動産によっても条件に違いがあるので注意が必要です。

共有名義の人達で売買をしたようなケースでも、税務署にチェックされると結果的に贈与税を請求されることがあります。
個人間で売買が成立していても税務署がチェックして贈与だと認められれば、税金を負担しないといけない状態になります。
共有名義の不動産の名義変更などをしたい場合は、業者のサポートを受けた方がいいかもしれません。

まとめ

共有不動産の共有名義を変更したいような場合は、単独名義にするために贈与か売買をするしかないです。
贈与をすることで単独名義に変更することはできますが、基本的に贈与税を負担しないといけないので、最初に税金も計算しておかないと損をする可能性があります。
売買で単独名義に変更するような場合も税務署がチェックをして贈与だと判断されたら、贈与税が発生することになるので、個人間の売買にはリスクがありますから注意が必要です。

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